三、主动引入第三方投资人完成项目后续开发建设并解决恒大项目公司债务危机并之情形

恒大项目公司开发建设的部分项目，存在已取得开发手续但未开工的项目或标段，新项目或新标段所对应的债权债务关系比较清晰，且预期销售仍有不错的盈利空间，只是目前受恒大整体经营失序拖累导致项目缺少后续开发资金来开工建设。针对此类项目，若建筑企业缺乏垫资能力或没有垫资意愿时，建筑企业或恒大项目公司都可以通过引入银行金融机构、投资公司、平台公司、民间资本、债权人等第三方投资人来完成项目的开发。

此时，建筑企业的话语权被弱化。第三方投资人作为主要的出资方，在谈判过程中将天然处于较为强势的地位，同时第三方投资人作为专业的投资机构，势必会通过掌控或监管恒大项目公司运营，控制销售环节等手段确保自身的资金安全和收益。因此，建筑企业可以先于恒大项目公司引入第三方投资人以争取主动，并通过受托支付、与第三方投资人协商参与销售回款分配等方式来保障自身新、旧债权的实现。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

3.1.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：项目已完成立项、土地出让、规划批复等前期报建手续，但暂未取得四证（土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）不符合银行开发贷的放款条件，缺少部分地价款、后续报建费等启动资金，后续建设所需工程进度款的资金来源还没有落实，目前的各楼栋的建设进度均未达到可预售状态。项目达到预售（销售）条件后的预期销售仍有不错的盈利空间。

3.1.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：通过向第三方投资人取得前期融资以满足启动资金及开发贷放款前的资金需求，并以托管、股权质押、土地抵押、让与担保（股权转让到期回购等）等方式提供担保，解决项目资金缺口，项目达到开发贷条件后以开发贷资金对前期融资完成置换，或在达到可预售（销售）条件后，将销售回款归集到共管账户并优先用于偿还借款本息。

3.1.3 恒大项目公司的“美好”预期：凭借项目预期销售有不错的盈利空间，同时借助当地政府的协调或者建筑企业的信誉来帮助融取资金，并以销售回款作为还款资金来源保障，将项目盘活销售后，共管资金归还资金方借款本息及其他债务后仍可以取得盈利。

3.1.4 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

1）此种情形下建筑企业不需要自行垫资，故建筑企业的核心权益主要是围绕前期施工进度款及后期结算款的支付。

2）按照恒大的惯常做法，一般是以每栋楼房达到封顶时作为进度款的付款节点，同时对于建筑企业单方停工、解除合同的条件限制也极为严苛。对此，建筑企业应极力要求按照传统的按月支付工程进度款方式来降低欠付工程进度款的风险，同时增加约定在欠付工程进度款时建筑企业享有任意解除权。

3）施工进度款的支付，应要求第三方投资人直接以“受托支付”方式直接将对应款项支付到建筑企业账户，避免通过恒大项目公司账户支付时可能存在资金安全风险。

4）此种模式下第三方投资人大概率会要求建筑企业放弃工程价款优先受偿权，此时建筑企业应以此作为重要的谈判砝码，争取更为优先的还款和分配顺序。即便最终被迫放弃，也应在出具有关“放弃工程价款优先受偿权”的承诺或文件时明确该承诺或文件仅针对特定的第三方投资人有效。

点评：此种模式下，建筑企业垫资压力较小，但需重点关注无论是第三方投资人还是之后取得银行开发贷的资金，都务必直接以“受托支付”方式支付到建筑企业账户，避免被恒大项目公司挪用或发生其他资金安全风险。因此种模式现状下的债务情况比较清晰，将来的销售回款及盈利情况较好预期，故成功率较高，例如山西长治的恒大绿洲项目即是此种模式下的成功范例。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

3.2.1 如上图所示，此种模式下的项目现状与模式3.1的情况基本一致，即项目已批未建或刚开始建设且暂未销售，负债较少，暂时无法取得开发贷资金，缺少后续建设资金。

3.2.2 基于上述现状，恒大项目公司因信誉等原因未能按照模式3.1的方式成功取得前期融资（借款），故恒大将融资方式从借款变更为直接出售股权：在建筑企业或政府平台公司不愿接手或提出的股权价格未达到恒大预期的情况下，将恒大项目公司股权转让给第三方投资人，同时股权对价的支付方式优先以货币方式支付。

3.2.3 恒大项目公司的“美好”预期：基于其自身已无力继续开发建设的现状，将项目公司股权以尽量高的溢价转让。

3.2.4 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

1）此种情形下建筑企业如前期已进场施工，需要与原股东及恒大项目公司对股权交割日前已施工部分的工程量完成确认，形成明确的原欠付工程款金额，避免新股东进场后产生争议；

2）新股东进场后，建筑企业应与新股东协商签订新的《建设工程施工合同》或补充协议，争取将恒大惯常做法中以每栋楼房达到封顶时作为进度款的付款节点并严苛限制建筑企业单方停工、解除合同条件等约定按照模式3.1的方式予以变更。

点评：此种模式下，只是作为甲方的开发商进行了股东变更，建筑企业作为乙方的话语权仍较弱。建筑企业可以考虑在引入第三方投资人之前提前以“债转股”等方式取得项目公司的少部分股权，以此来增加与新股东协商签订新《建设工程施工合同》或补充协议过程中的话语权。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

3.3.1 如上图所示，此种模式下的项目现状包括以下两种情形：

1）恒大一个开发项目通常会成立一个项目公司，其中某一项目现状与模式3.1的情况基本一致，即项目负债较少且盈利空间较大，缺少后续建设资金；同时其他项目已完成销售无法再取得销售回款，但仍需投入资金来偿还债务、完成收尾工程（即已售未交楼楼栋后续新增产值）实现“保交楼”。

2）恒大项目公司名下只有一个项目分期开发或分为多个标段开发，其中未开工的标段盈利空间较大，但缺少后续建设资金；已开工的标段已完成销售再无销售回款，但仍需投入资金来偿还债务、完成收尾工程（即已售未交楼楼栋后续新增产值）实现“保交楼”。

无论是不同项目还是不同标段，政府都要求恒大在一定区域内实现债务消化平衡。

3.3.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：在引入第三方投资人的谈判过程中采取“高低搭配”的捆绑策略，即将可盈利项目（标段）与无法盈利甚至亏损的项目（标段）进行捆绑，多个项目（标段）之间经测算可以实现盈亏相抵，或略有盈余时可适当解决前期遗留问题。将该项目（标段）所属的恒大项目公司资产/股权转让给第三方投资人，同时支付资产/股权对价时现金支付比例不低于50%。

3.3.3 恒大项目公司的“美好”预期：以优质的可盈利项目（标段）作为筹码，搭配仍需投入资金来偿还债务、完成收尾工程的项目（标段），既可以“甩包袱”，又可以实现当地政府“保交楼”的要求。

3.3.4 第三方投资人的交易策略

对于第三方投资人来讲采用何种交易策略均需要先进行财务评估、尽职调查测算不同项目（标段）之间的债权债务能否达到平衡，甚至是盈利。第三方投资人有可能采用资产转让的方式受让可盈利项目（标段）的投资方式，将该部分彻底与旧项目（标段）切割干净，用一部分资金去偿还旧项目（标段）的债务，同时规避了恒大项目公司未充分披露所有隐形债务的风险。

3.3.5 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

1）特别注意的是，在资产转让的路径下，恒大项目公司对建筑企业的原欠付工程款并不一定随着在建工程一并转让给第三方投资人，故建筑企业首先应确保恒大项目公司取得的在建工程转让对价应优先用于偿还原欠付工程款。这就要求建筑企业首先需要与恒大项目公司对在建工程转移登记之前已施工部分的原欠付工程款金额完成结算确认，避免新股东或新开发主体进场后产生争议。同时建筑企业需与新开发主体协商签订新的《建设工程施工合同》或补充协议；

2）因为第三方投资人取得的是一个新的项目（标段），第三方投资人必须将新项目（标段）上的旧债务归零，建筑企业应抓住这个机会结清此前在新项目（标段）中欠付的少量工程款，或者建筑企业以此作为谈判条件有机会参与新项目（标段）的施工。

点评：第三方投资人一般是以帮政府排忧解难的心态加入恒大新旧项目（标段）的处理，只求债务平衡，保护民生为己任，但第三方投资人不会做亏本的买卖，通常会采用将新、旧项目（标段）切割干净及资产完全变更成新的项目公司的方式来参与，在新项目（标段）中获取收益，并视收益的情况来偿还旧项目（标段）的债务。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

3.4.1 如上图所示，此种模式下的项目现状与3.3.1完全一致。

3.4.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案与3.3.2完全一致。

3.4.3 恒大项目公司的“美好”预期与3.3.3完全一致。

3.4.4 第三方投资人的交易策略

此时，第三方投资人经测算与恒大项目公司就资产收购无法达成一致，或者同一项目公司的不同标段采用资产转让方式时已经办理完的开发手续无法完成更改，有可能退而求其次，采用股权转让的方式。

3.4.5 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

建筑企业应第一优先考虑将恒大项目公司的股权对价款项优先用于偿还原欠付工程款，并利用工程价款优先受偿权等权利争取对股权转让价款实现资金监管来确保资金安全。

1）建筑企业首先需要与恒大项目公司对在建工程转移登记之前已施工部分的原欠付工程款金额完成结算确认，避免新股东进场后产生争议。此时新股东一般不会摒弃原有的建设合作关系，建筑企业需与新股东协商签订新的《建设工程施工合同》或补充协议；

2）建筑企业签订新的《建设工程施工合同》或补充协议时需按以下优先选择顺序与新股东谈判达到解决方案：

原欠付工程款一次性结清+按月支付进度款>原欠付工程款分期结清+按月支付进度款>按月支付进度款+原欠付工程款在销售回款中优先分配>按月支付进度款+原欠付工程款在销售回款中与其他债权按比例分配。

点评：此种模式下，因无法了解隐形债务的多少，第三方投资人的投资风险极高，非政府平台、地方银行一般参与度不高。只能通过掌控新项目（标段）的未来销售回款的绝对控制权，并通过抵押权、质押权等优势权利地位来对抗所有已披露、未披露的旧项目（标段）的债务，才有希望降低风险。

特别说明：以上第一章至第三章中关于各类模式的介绍和分析，均是指基于特定现状下的常见处理方式，因个案中不同的政府参与程度、当地市场环境、各类主体及谈判协商情况等因素的影响，特定现状下的处理方案并不限于上述模式，或存在采取多种模式结合后达成最终方案的情况，针对此类情况，我们将根据后续陆续增加的成功范例另行开篇予以介绍和分析。

四、被动引入第三方投资人完成项目后续开发建设并解决恒大项目公司债务危机并之情形

不同于上述第三章“主动引入第三方投资人完成项目后续开发建设并解决恒大项目公司债务危机并之情形”，还可能存在恒大项目公司被启动清算程序（暂未出现范例）或进入强制执行程序时，第三方投资人通过司法拍卖或其他公开竞价方式受让在建工程的情形。

4.1.1 如上图所示，此种模式下的项目现状：

恒大项目公司名下的项目或在建工程通过公开竞价方式转让给第三方投资人，后续开发建设由第三方投资人作为新的开发主体负责。

4.1.2 基于上述现状，与项目或在建工程有关的债权债务均需通过法定的司法程序处理，恒大项目公司没有提出方案的话语权。

4.1.3 此种情形下，恒大项目公司的“美好”预期：对于恒大项目公司来说，破产清算程序不失为一种“逃债”的捷径，但受限于《最高人民法院关于将涉恒大集团有限公司债务风险相关诉讼案件移送广东省广州市中级人民法院集中管辖的通知》将恒大关联案件集中管辖，以及各地政府对恒大“保交楼”的要求，恒大项目公司目前暂时无法采取“破产逃债”方案。

4.1.4 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

1）建筑企业应尽早与恒大项目公司对原欠付工程款金额完成结算确认。

2）建筑企业应重点关注对恒大项目公司享有大额债权的银行、其他建筑企业等主要债权人的动向，一旦发现前述债权人有提起诉讼、申请破产等行为，建筑企业也应第一时间提起民事诉讼，取得生效法律文书以对原欠付工程款、工程价款优先受偿权予以确认。

3）取得生效裁判文书后，也应尽早启动对恒大项目公司的强制执行程序，以取得对在建工程进行评估、拍卖的主动权和主导权。

4）恒大项目公司名下的项目或在建工程通过司法拍卖或其他公开竞价方式转让至第三方投资人时，将彻底与恒大原项目公司切割干净。此时建筑企业继续负责后续施工建设的，需与新的开发主体协商签订新的《建设工程施工合同》或补充协议。

点评：此种模式在实践中暂未出现，若恒大整体债务风险的处理情况继续恶化，就很有可能出现。正是基于前述前瞻性考虑，本文提出模式4.1的策略分析，提醒建筑企业届时应第一优先考虑对恒大项目公司的原欠付工程款通过生效裁判文书予以确认，之后按照法定程序参与分配或受偿即可。