二、建筑企业主导解决恒大项目公司债务危机并垫资完成项目后续开发建设之情形

恒大项目公司的部分项目只要注入一定的启动资金，仍具备盘活的条件。此类项目中恒大项目公司希望建筑企业可以垫资完成项目的施工，为此，恒大项目公司愿意配合落实建筑企业对项目成本、销售环节及销售回款等经营事项的监管措施，并愿意将建筑企业在其他项目中无法解决的负债通过债务转移到尚有可售未售房源的项目中一并予以解决。此时，建筑企业为了收回成本，甚至在新项目施工中取得盈利，一般也愿意选择垫资完成此类项目的建设。

在传统的建设工程施工合同关系中，建筑企业一直处于“千年乙方”的弱势地位，开发贷的银行也往往会直接要求建筑企业配合放弃工程价款优先受偿权，导致在处置恒大项目公司的在建工程或房屋等资产的过程中，工程价款优先受偿权并不足以充当建筑企业实现债权的铠甲。此种情形下，建筑企业只有能够掌控销售环节、参与销售回款分配甚至直接参与控制整个项目的运营才是王道。因此，在建筑企业可以垫资完成项目施工，处于较为强势的地位的情况下，就可以争取参与到销售环节并监管销售回款的资金安全和分配。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

2.1.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：本项目仍有部分楼房在建，但已经取得预售许可证处于可销售状态，在前述可销售状态下的未售房源的预期销售收入总额可以覆盖后续施工的进度款。

2.1.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：新选定/约谈原建筑企业承包新开工或复工，并连同政府签署《资金账户共管协议》，销售回款全部进入政府监管账户，专项用于解决建筑企业的垫资款以及其他交楼前须支付的款项，支付后剩余的盈余金额按照约定好的分配顺序进行分配。

2.1.3 恒大项目公司的“美好”预期：将启动资金的压力转移给建筑企业，借助建筑企业垫付的资金复工，来盘活项目并争取实现销售盈余。

2.1.4 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

1）建筑企业应在政府的支持和协调下，与享有在建工程抵押权的贷款银行充分磋商，争取优先参与销售回款的分配，尤其是在建筑企业能够自行筹措到启动资金的前提下，银行有可能让步。

2）建筑企业应当在《建设工程施工合同》中明确约定销售回款的分配顺序：建筑企业为垫付启动资金的融资款项＞以在建工程抵押担保的贷款余额和应付建筑企业的施工进度款五五分配，在分配过程中预留项目公司日常经营的必要费用。上述“约定销售回款的分配顺序”应作为《建设工程施工合同》的补充协议，同时也是主合同的生效条件。另外为保障资金安全，可以一并采取以下保障方式：

A.需要确保楼盘销售回款必须进入监管账户。

具体体现为：建筑企业派专人掌控或保管项目公司的全部印章（合同章、财务大小印、公章、法人章）；派专人负责或监管与购房者签订房屋买卖合同，同时负责或监管向购房者开具发票；限定购房者办理按揭贷款的银行（便于对以揭贷款方式支付的房款进行监管）。

B.保证资金安全，避免或延缓被其他第三人查封销售回款账户

可以通过代收代付等方式将销售回款账户暂时支付至非恒大项目公司名下的银行账户，并且在房屋买卖合同的补充协议中明确约定恒大项目公司同意并指定第三方账户收取房款。

点评：此种模式下仅仅是因资金流动性及目前受恒大整体经营失序才导致项目暂时无法推进，但实质上本项目自身可售未售房源的预期销售回款足以覆盖本项目负债及后续的必要支出费用，因此成功盘活的成功率相对较高，且已有较多成功范例。而且建筑企业同时作为主要的债权人以及作为负责提供启动资金的出资方，处于本项目能否盘活的关键地位，因此此种模式下建筑企业除需具备一定垫资能力之外，还应积极利用自身的优势地位，谋取更为靠前的分配或受偿顺位。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

2.2.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：本项目（标段）尚未施工完成（未完工程量占总工程量的10%以上），但本项目（标段）自身已经没有可售房源能取得销售回款（前期的销售回款也已被恒大总部抽走挪用），本项目（标段）的债务已经无法通过本项目（标段）自身的销售回款内部解决。本项目需要依靠其他项目、本标段需要本项目内的其他标段的销售回款和收益来化解债务。

2.2.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：已承包本项目（标段）施工的建筑企业必须垫资将本项目（标段）施工完毕，以达到当地政府 “保交楼”的要求。同时该建筑企业必须同步承包一个新项目/本项目新标段楼盘的施工，通过在该新项目/本项目新标段楼盘中取得的销售回款和收益来一并解决新、旧债务。

2.2.3 恒大项目公司的“美好”预期：以旧的债务挟持建筑企业垫资完成新的项目（新标段）。

2.2.4 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

1）首先应采取与模式2.1相同的保障方式；

2）在采取模式2.1的保障方式的基础上，若新项目/本项目新标段标段有充足的房源可以还清银行抵押贷款的前提下，建筑企业还可以在垫资施工的楼栋中先行选取与垫资金额及利息同等货值的房源作为后期支付的担保。例如在政府能够协调当地不动产登记部门给予配合的情况下，可以要求恒大项目公司将已经取得预售许可证的楼房第一时间先网签至建筑企业名下，对外销售时再行办理撤销备案和更名手续，以此来保证资产及资金安全，控制销售回款，直至恒大项目公司付清全部工程款后再撤销相应房源的网签手续。

点评：此种模式下因本项目（标段）的可售房源已销售殆尽且仍需投入资金完成收尾工程，本项目（标段）的盘活及建筑企业收回欠款的希望只能寄希望于从其他项目（标段）取得回款和收益。从部分成功范例来看，此种模式还需要同一项目有预期销售回款金额较大的未售未建新标段，或在同一地区有其他预期销售回款金额较大的新项目，因此这种模式不仅实施难度较大，更需要当地政府及其各部门的统筹安排和协调支持，也需要恒大通过各项目公司予以配合。建筑企业在这种模式下垫资压力更大，自身的优势地位也更加明显，可以在模式2.1的基础上争取一些更为强势的资金安全保障措施。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

2.3.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：项目已建的楼栋已全部或绝大部分销售完毕，尚有零星收尾工程（未完工程量仅占总工程量的10%以下）未完成，建筑企业已停工。同时本项目尚有其他楼栋未施工，缺少启动资金。经测算项目整体施工完成后的销售总额可以覆盖本项目的所有支出和债务。

2.3.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：建筑企业需要垫资完成已售楼房的收尾工程，并且垫资启动本项目未建未售楼栋的施工，所有销售回款进入监管账户，在政府监管下，按照顺序支付，在垫资新施工楼栋中选取与垫资金额等值的房源作为后期支付担保。

2.3.3 恒大项目公司的“美好”预期：要求建筑企业全额垫资将本项目全部楼盘建设完毕。

2.3.4 此种模式下建筑企业应当如何保障自己的权益：

1）首先应采取与模式2.2相同的保障方式；

2）因收尾工程的复工及未售未建工程的开工建设均需前期启动资金，建筑企业的垫资能力和垫资意愿对于本项目的盘活具有关键作用，相应的谈判地位也更为强势，因此在谈判中可以与银行债权人争取更大份额的优先分配比例，和政府之间也有更多的谈判条件。

3）建筑企业能否在后续新建房屋的销售回款中分配款项，用于清偿前期已欠付的工程款，同样也取决于与银行之间的谈判情况。

点评：此种模式与模式2.2的情况相近，区别在于模式2.2需要垫资施工同一地区的其他项目来参与销售回款分配，而此模式下则只需要继续垫资施工本项目中未建设部分的楼栋即可，因此相较于模式2.2谈判协商和操作的难度降低一些，盘活的难度低一些。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

2.4.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：项目中每一栋楼均有剩余的在建未售房源，同时每一栋楼所对应的既有债务和可预测的或有债务能够确定。在此基础上，每一栋楼剩余的未售房源足以覆盖该栋楼所对应的全部债务和支出，即以每一栋楼为单位可以实现内部的资金平衡。

2.4.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：单独测算每一栋楼欠付建筑企业的工程款等全部债务及后续施工直至交楼需要新增支付的工程款，由恒大项目公司与建筑企业、政府三方签订债权锁定协议。恒大项目公司根据原欠付工程款等全部债务和后续施工新增工程款合计的总金额，选定价值相当的整栋未售可售房屋或部分房源，直接协议抵顶给建筑企业，建筑企业自行负责转售取得回款或收益，若仍以项目公司名义按一手房手续进行销售的，则取得的销售回款归集到政府指定专户统筹支付。s

2.4.3 恒大项目公司的“美好”预期：以每一栋楼为单位，将该栋楼房及所对应的债务整体打包转移给建筑企业，由建筑企业自行负责施工和销售，自负盈亏，恒大项目公司“金蝉脱壳”。

2.4.4 在此模式下，建筑企业应当如何维护自己的利益：

1）确保测算结果准确，项目有充足的在建未售房源，并且通过尽职调查等方式核实既有债务（不可确定性极高）和预测的或有债务；

2）可以仍以恒大项目公司名义按照“一手房”方式进行销售，但必须保证销售回款支付到政府指定的专户。

点评：此种模式借鉴了恒大 “一城一策”的处理政策，按照“化整为零、先易后难”的思路，将项目资产及负债按照每一栋楼进行切割和拆分后进行处理，适用于项目规模较小，债权债务关系及金额比较清晰的项目，在实践中部分三四线城市中已有成功范例。

（上图展现的是恒大希望采取的方案和“美好”预期，建筑企业应在谈判中突破束缚、争取利益最大化）

     2.5.1 如上图所示，此种模式下的项目现状为：恒大项目公司有可以处置的资产，回收的资金可以用于复工复产，且当地政府允许恒大项目公司处置该等资产。

     2.5.2 基于上述现状，恒大希望采取的方案：将恒大项目公司的股权整体转让给建筑企业，项目公司名下的资产及债权债务也随之由新股东即建筑公司接手处理，同时恒大还可以在股权对价中收回一部分现金。

     2.5.3 恒大项目公司的“美好”预期：通过股权转让将项目公司从恒大体系切割出去来甩掉包袱，同时要求股权受让方必须现金支付一定的比例的股权对价，收集到的现金归集到恒大总部。

     2.5.4 在此模式下，建筑企业应当如何维护自己的利益：

     需要通过财务审计、尽职调查等方式查清楚对应恒大项目公司的资产及债权债务等情况，尤其是按照恒大的惯常做法，经常存在恒大项目公司账上的大额资金被恒大总公司抽借挪用的情况，导致若按净资产值确定股权价值时对价较高（账上有大量其他应收款），但实际情况是鉴于恒大整体目前的困境，该等其他应收款很难收回来，故在协商确定股权对价时需注意避免股权价值虚高的情况。

点评：此种模式的最大风险在于恒大项目公司欠付的既有债务和或有负债情况的调查核算难度较大。除常见的银行贷款、工程款等债务，对于购房人、建设工程施工过程中的实际施工人等主体的或有负债风险很难确定核实清楚。故也可以预留（扣留）一定比例的股权对价作为保证金，待约定的期限届满且未发现新的债务的情况下无息返还。